Cette étude a été réalisée conjointement par PwC et l’Urban Land Institute. Cette 20ème édition dresse un panorama de l’immobilier au niveau européen à court terme et pour 2023.
Alors que les économies européennes ont commencé à se remettre de la pandémie, elles sont désormais perturbées par les ramifications de la guerre en Ukraine. Au-delà de l'impact humain immédiat, l'inflation, alimentée par la hausse des coûts énergétiques, modifie les perspectives de l'immobilier pour l'année à venir.
Si les leaders de l’industrie immobilière interrogés constatent que l'invasion de l'Ukraine par la Russie a un impact direct faible sur leurs portefeuilles immobiliers, les conséquences de la guerre se traduisent par une hausse des coûts de l'énergie, une inflation supérieure à la moyenne et, plus récemment, une augmentation des taux d'intérêt.
La confiance des dirigeants immobiliers et leurs attentes en matière de rentabilité ont chuté à un faible niveau, reflétant les préoccupations généralisées du secteur évaluées à travers un éventail d'indicateurs concernant les environnements commerciaux, politiques et immobiliers. Sept personnes interrogées sur dix pensent que l'Europe entrera en récession avant la fin de 2022.
L'enquête a également révélé que 91 % des répondants sont préoccupés par l'inflation, suivie de près par les mouvements des taux d'intérêt (89 %) et la croissance économique européenne (88 %). L'incertitude politique au niveau mondial, régional et national est une préoccupation majeure, choisie respectivement par 79 %, 68 % et 54 % des répondants.
Les opportunités de croissance et de retour sur investissement intéressantes existent toujours, mais l'équation de ce qui constitue une bonne affaire a changé.
L'ESG pris en compte dans toutes les phases de fonctionnement de l'immobilier
Bien que l'activité liée aux actifs en location à travers l'Europe ait raisonnablement bien résisté en 2022, l'idée qu'une récession entraînera une baisse des taux d’occupation et des loyers est largement répandue. Cette perspective concerne même les secteurs auparavant considérés comme robustes. Le marché immobilier est toujours en évolution et 2023 récompensera ceux qui font évoluer leurs portefeuilles.
L'immobilier résidentiel reste très prisé car il est considéré comme offrant une plus grande stabilité de revenus que l’immobilier commercial. Des sous-secteurs spécialisés, tels que les résidences pour seniors suscitent un intérêt particulier.
La montée en puissance de l'ESG est peut-être le moteur de changement le plus remarquable. Le secteur de l'immobilier intègre les préoccupations environnementales, sociales et de gouvernance dans toutes ses phases de fonctionnement : de la construction aux opérations en passant par la finance. Les domaines pris en compte vont de la réduction des émissions de CO2 aux aspects de diversité et d'inclusion. L'enquête a révélé que 87 % des répondants considèrent qu'il est important de créer un impact social parallèlement au rendement financier.
« Il n'y a pas une seule discussion que vous aurez avec un pair dans l'immobilier qui ne finisse pas par faire référence à l'ESG et à la décarbonisation. »
« La crise du logement n'a pas vraiment disparu dans la plupart des villes européennes. Elle existe comme elle existait auparavant. L’offre est actuellement encore plus limitée et les prix continuent d'augmenter donc les loyers aussi. »
Un gestionnaire d'investissement mondialL'inflation va impacter tous les aspects du secteur de l'immobilier. Pendant la pandémie, les problèmes de chaîne d'approvisionnement ont entraîné une hausse des prix de nombreux matériaux comme par exemple le bois de construction. Les chaînes d'approvisionnement restent aujourd’hui perturbées, mais elles subissent la pression supplémentaire de l'augmentation des prix de l'énergie, qui rend le transport plus coûteux.
La grande crainte concerne la pression exercée sur les valeurs de l'immobilier commercial. Celle-ci a été ressentie sur le secteur coté où les décotes par rapport à la valeur nette des actifs se sont accentuées. Une chute des valeurs de l'immobilier est désormais considérée comme inévitable, et on s'attend à ce que l’écart des prix entre les actifs primes et les actifs secondaires augmente. Un changement dans les pourcentages de « loan to value » aura un impact sur les transactions qui ont besoin d'argent bon marché pour être financièrement intéressantes.
Cependant, la plupart des dirigeants immobiliers interrogés dans le cadre de cette étude s'accordent à dire que les perspectives de l'immobilier n'ont pas complètement dégringolé, au moins en partie, car la classe d'actifs est depuis longtemps considérée comme une couverture contre l'inflation. Les entretiens et les tables rondes indiquent que cela a attiré certains investisseurs à investir dans l’immobilier en 2022.
Avec la perspective d'une baisse des valeurs de l’immobilier, l'année prochaine pourrait être une excellente opportunité d'achat pour les investisseurs qui n’ont pas encore assez diversifié leurs actifs et n’ont pas encore assez investi en immobilier, souligne l'un de ces investisseurs. Cela représenterait un changement par rapport aux dernières années où, comme le souligne Emerging Trends in Real Estate® Europe, le prix élevé des actifs primes a conduit certains investisseurs à poursuivre des stratégies de réhabilitation d’actifs obsolètes.
Dans une économie mondialisée, où les investisseurs et les promoteurs internationaux constituent des portefeuilles immobiliers dans plusieurs pays, aucun pays n'est isolé. La deuxième préoccupation socio-politique la plus importante des répondants à notre enquête est l'instabilité politique internationale (79 %), les turbulences politiques européennes et nationales suscitant des inquiétudes.
Seulement la moitié des personnes interrogées cette année s'attendent à être des acheteurs nets de biens immobiliers européens l'année prochaine. Ce chiffre est en baisse par rapport à l'année dernière (59 %) et légèrement plus pessimiste que pendant la pandémie où 55 % étaient des acheteurs nets. Toutefois, ce chiffre est probablement actuellement plus faible, l’enquête ayant été réalisée à l’été 2022.
Malgré l'incertitude générale concernant l'avenir proche, les entretiens et les tables rondes menés pour l’étude de cette année révèlent des points de vue différents selon les classes d'actifs, les métiers et les zones géographiques. Selon le directeur financier d'une société immobilière nordique, il y a un revers à la médaille en ce qui concerne la détresse en période de ralentissement économique : "C'est dans les périodes troublées que les meilleures affaires sont réalisées, et je pense que la période à venir ouvrira des opportunités pour ceux qui ont accès au capital."
Pour 93 % des leaders du secteur interrogés, la gestion d'une entreprise durable sur le plan environnemental et social est le facteur le plus important pour une transformation organisationnelle réussie dans l'immobilier au cours des 20 prochaines années.
L'ESG n'est pas simplement un "nice to have" pour les entreprises car les régulateurs, les investisseurs et les employés actuels et potentiels exigent tous une amélioration des performances dans ces domaines. Sur le plan financier, une feuille de route ESG claire peut aider à calculer le risque plus efficacement, ce qui peut améliorer les conditions de financement et d'assurance.
Près de 90 % des personnes interrogées soulignent l'importance de créer un impact social parallèlement au rendement financier au cours des 20 prochaines années, tandis que 60 % identifient l'importance d'accroître la diversité au sein de leurs organisations. Les initiatives en matière de diversité, d'égalité et d'inclusion peuvent aider à développer la créativité et créer de la résilience dans des organisations qui ont parfois été monoculturelles.
Classement général 2023 des villes les plus attractives selon les investisseurs (2022)
Avec la crainte d'une récession en Europe, les perspectives globales d'investissement et de développement pour les 30 villes prises en compte par l’étude Emerging Trends in Real Estate® Europe se sont détériorées depuis le rapport de l'année dernière.
Alors que l'année dernière, nous assistions à une reprise paneuropéenne unifiée à la suite des conséquences économiques de la COVID-19, l'enquête et les entretiens de cette année révèlent une réponse beaucoup plus fragmentée face à des conditions de marché très difficiles – ainsi que des différences significatives dans la résilience potentielle des villes.
Bien que le classement des villes ne soit pas bouleversé par rapport aux années précédentes - Londres conserve la première place et Paris succède à Berlin en seconde place - les perspectives globales d'investissement et de développement pour les 30 villes couvertes par l’étude ont diminué depuis l'enquête de l'année dernière.
Rank |
City |
Score |
1 (1) ➖ |
London |
2.15 |
2 (3) ⬆️ |
Paris |
1.72 |
3 (2) ⬇️ |
Berlin |
1.69 |
4 (6) ⬆️ |
Madrid |
1.54 |
5 (3) ⬇️ |
Munich |
1.49 |
6 (7) ⬆️ |
Amsterdam |
1.48 |
7 (3) ⬇️ |
Frankfurt |
1.30 |
8 (8) ➖ |
Hamburg |
1.19 |
9 (9) ➖ |
Barcelona |
1.12 |
10 (11) ⬇️ |
Milan |
1.10 |
Perspectives d’avenir
La publication de l’étude Emerging Trends in Real Estate® Europe ces 20 dernières années nous a permis d’assister à l’évolution de ce qu’est l’immobilier. L’immobilier a dépassé le domaine des bureaux, commerces et autres bâtiments industriels et est passé à des classes d’actifs extrêmement diversifiées dans lesquelles les acteurs peuvent investir. Le début des années 2000 a marqué l'avènement de l'ère du numérique, qui a entraîné la croissance rapide du e-commerce et modifié le type d'actif dont les commerçants avaient besoin. Plus récemment, on a assisté à l'émergence du « Build-to-rent » (un segment du marché résidentiel faisant référence aux logements spécifiquement développés pour la location plutôt que pour la vente) et à la demande croissante d'espaces de travail flexibles.
Les deux prochaines décennies seront davantage consacrées à la manière dont l’industrie effacera les différences entre les nombreuses classes d’actifs variées.
Les dirigeants de l’immobilier s'accordent à dire que les progrès de la technologie et l'évolution des habitudes de consommation ont déjà contribué à faire tomber les frontières entre les secteurs traditionnels. "Nous commençons à entrer dans un monde où les utilisateurs sont agnostiques aux classes d'actifs. Ils peuvent utiliser un actif pour le commerce de détail, des bureaux ou de la logistique s'ils le souhaitent", explique un spécialiste du capital-risque.
Toutefois, pour que cela fonctionne, l'immobilier nécessitera à l’avenir un réajustement des pratiques développées pendant une décennie où l’argent était bon marché. Il devra en effet s’adapter aux nouvelles réalités financières et aux facteurs sociopolitiques récents. Pour ceux qui sont capables de faire ce recalibrage, des opportunités existent encore.
Emerging Trends in Real Estate® : Europe 2023
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