Les leaders de l’industrie immobilière affichent un net regain de confiance, soutenue par une demande forte et continue des investisseurs. Un bon nombre d’entre eux tentent encore de composer avec les profonds changements du métier de l’immobilier induits ou accélérés par la crise.
En grande majorité, ils ressentent un sentiment de soulagement et d’optimisme à court terme sur leur secteur et s’accordent à penser que l’immobilier est parvenu à surmonter le pire de la pandémie et conserve un statut privilégié en tant que catégorie d’actifs.
Découvrez le panorama des tendances du marché immobilier européen pour les années à venir dans l’étude Emerging Trends in Real Estate® Europe 2022 publiée par PwC et l’Urban Land Institute (ULI).
Le secteur de l’immobilier a su faire preuve de résilience pendant la pandémie
La dette et les fonds propres devraient être largement disponibles, même si des différences notables sont observées entre les secteurs, à savoir ceux qui ont bien performé et ceux qui en ont considérablement souffert. Néanmoins, étant donné que le secteur de l’immobilier, et la société en général, ne savent pas réellement comment se rétablir d’une pandémie, ni ce que signifie réellement « redémarrer l’économie », la volatilité et l’incertitude persistent.
Le rôle de la COVID-19 en tant qu’accélérateur de tendances – mis en évidence dans la précédente enquête – s’est confirmé. Parallèlement, son impact sur les chaînes d’approvisionnement et la mobilité des travailleurs s’est traduit par des coûts de construction en hausse, alors même que les professionnels de l’immobilier s’efforcent de remettre sur les rails les chantiers qui ont pris du retard ou de faire avancer les initiatives de reconversion des bâtiments. La pandémie a scellé l’importance des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) et renforcé leur caractère urgent.
« Cette étude Emerging Trends in Real Estate nous permet d’anticiper les attentes des différents consommateurs d’immobilier. Cette année, nous réalisons que la crise sanitaire a accéléré les changements de comportement et que l’industrie immobilière doit absolument évoluer et s’adapter pour faire face à ces changements profonds tout en prenant en compte les contraintes macro-économiques. »
Villes attractives d’Europe : Paris conserve sa place dans le top 3 auprès des investisseurs
Classement général 2022 (2021) |
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1 (2) |
Londres |
2 (1) |
Berlin |
3 (3) |
Paris |
4 (4) |
Francfort |
5 (7) |
Munich |
6 (8) |
Madrid |
7 (5) |
Amsterdam |
8 (6) |
Hambourg |
9 (13) |
Barcelone |
10 (12) |
Bruxelles |
Dans le classement des villes européennes les plus attractives selon les investisseurs, Londres a gagné une place cette année et devient la ville privilégiée en termes de perspectives d’investissement et de développement. La capitale britannique bénéficie de la profondeur de son marché et de son statut de porte d’entrée incontestable. Également, les leaders du secteur considèrent qu’elle offre plus de valeur que ces concurrentes. On observe un écart de rendement d’environ 1 % entre les bureaux de Londres et leur équivalent sur le continent.
Berlin, en seconde position, et d’autres villes dynamiques d'Allemagne (Francfort, Munich et Hambourg) sont aussi très appréciées.
Quant à Paris, qui conserve sa place dans le top 3, l’étude Emerging Trends in Real Estate® Europe 2022 révèle que les investisseurs européens auront toujours un grand attrait pour la capitale. Les implantations restreintes du centre-ville de Paris sont considérées comme les investissements les plus sûrs. Pour un gestionnaire de fonds européen, Paris présente de nombreux avantages, du fait des prochains Jeux Olympiques, des réseaux de transport exceptionnels, du plus grand marché de bureaux d'Europe continentale, des loyers bas avec un bon potentiel de croissance, et le plus grand nombre de sièges sociaux en Europe.
Perspectives en 2022 : des secteurs de niche en haut du classement
Bien que le segment résidentiel attire les investisseurs grâce à ses fondamentaux solides, ces derniers ont conscience que le logement demeure un sujet politiquement sensible. La logistique a bénéficié de la pandémie et conserve son statut d’actif très attrayant. Considérés comme étant une faible part du marché, des secteurs de niche sont en haut du classement et suscitent l’enthousiasme des actifs opérationnels et alternatifs : nouvelles infrastructures énergétiques, sciences de la vie, centres de données (data centers)...
Sans surprise, l’étude confirme que l’hégémonie des bureaux et des commerces de détail en termes d’allocations d’actifs est terminée. On constate une tendance à l’attentisme pour le segment « bureaux ». Certains acteurs s'enthousiasment pour l’avenir des actifs flexibles et « prime ». D’autres envisagent une contraction inévitable de la demande globale. Quoi qu’il arrive, il est peu probable que la question de l’avenir des bureaux repose sur les seules préférences des locataires et des employés.
Investissements immobiliers : l’impact clé du développement durable
Les investisseurs considèrent que le développement durable a d’ores et déjà un impact sur les investissements immobiliers. En effet, plus de 61 % des participants déclarent se soucier des exigences en matière de développement durable (contre 49 % l’année dernière). Ce constat s’inscrit dans la lignée des questions qui alimentent le débat sur les investissements dans les immeubles de bureaux.
Si les investisseurs estiment la rénovation des biens comme un coût trop élevé pour les rendre conformes aux exigences de développement durable, imposées par les gouvernements ou par l’objectif du zéro émission nette qu’ils se sont fixé, ils s’abstiendront d’acheter.
Ce sont essentiellement les plus gros investisseurs, bénéficiant de délais de conservation plus longs, qui insistent pour fuir les actifs potentiellement irrécupérables. Certains n’ont pas d’exigences ESG aussi strictes, cependant, de nombreux répondants indiquent que la « décote grise » (brown discount) liée aux actifs moins durables fait désormais souvent partie de la stratégie d’investissement.
Logement abordable : le choix social
La pandémie a affecté les populations les plus vulnérables de façon disproportionnée, rendant la problématique du rapport entre l’offre et les prix des logements plus visibles et lui donnant une dimension politique.
Si le secteur de l’immobilier spécule sur la hausse des investissements dans les actifs résidentiels et dans les actifs de logement au sens large, la période reste délicate pour les propriétaires. D’après l’étude, il s’agit d’une préoccupation particulière aux Pays-Bas. 90 % des répondants citent le logement abordable comme un problème majeur à court terme. De plus, plus de trois quarts des entreprises britanniques s’inquiètent de son impact sur leur activité.
Actifs opérationnels : hausse de la demande
La recherche de revenus a entraîné un virage vers les actifs opérationnels tels que les centres de données (data center), les nouvelles infrastructures énergétiques ou encore les sciences de la vie, mis en évidence dans l’enquête de cette année. Les actifs à usage de logement – des maisons de retraite aux résidences universitaires – sont également attrayants, mais dépendent largement de l’efficacité de gestion des opérateurs.
Les centres de données sont considérés comme le segment le plus prometteur en termes de profil de revenus et de potentiel de développement, suivis des sciences de la vie, dont les perspectives de revenus figurent parmi les plus intéressantes. Les nouvelles infrastructures énergétiques et la logistique sont perçues comme de solides segments de croissance.
Viser l’objectif du zéro émission nette
L’Union européenne vise la neutralité climatique d’ici à 2050, une économie dépourvue d’émissions de gaz à effet de serre. Un défi ultime pour l’industrie immobilière, qui représente l’un des plus gros émetteurs de CO2 dans le monde. Ce problème réside en grande partie dans les bâtiments déjà existants et qui sont à divers niveaux d’obsolescence.
« Le secteur doit se restructurer pour être résilient sur de nombreux fronts, notamment l’adoption d’un programme ESG toujours plus exigeant, la digitalisation, ainsi que l’évolution des business models et des modèles financiers. En effet, une grande partie de la reprise et du futur visage de l’industrie en Europe dépendra de la réponse apportée aux politiques Net Zero et ESG au sens large. »
Geoffroy Schmitt, Associé responsable des activités Real Estate chez PwC France et MaghrebPour aller plus loin
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