Pocket guides OPCI, SCPI et autres types de FIA 2025

Au cours de ses 20 années d’existence, l’OPCI au sein de la gamme de produits d’investissement immobilier en France a connu un fort dynamisme, avec une forte progression de ses actifs sous gestion passés de 6 milliards d’euros à fin 2008 à 125 milliards d’euros au 31 décembre 2024 (dont 18 milliards d’euros d’actifs bruts pour les OPCI grand public). 

Après un pic atteint à fin 2022 à 138 milliards d’euros (dont 24 milliards d’euros pour les OPCI grand public), la capitalisation des OPCI a néanmoins subi en 2023 et 2024 les conséquences des évolutions défavorables de l’environnement de l’activité immobilière, notamment lié aux incertitudes économiques, politiques et géopolitiques actuelles. 

Bien que l’attractivité de ce véhicule immobilier particulièrement adapté pour les investisseurs institutionnels (notamment en « club deal ») et pour le grand public ne puisse être démentie, les créations d’OPCI se sont raréfiées depuis 2024 et le marché des OPCI professionnels demeure atone dans un environnement de plus en plus complexe à appréhender influant nécessairement sur les fondamentaux depuis 2022 (contexte post inflationniste, taux d’intérêts, marché immobilier chahuté, incertitudes géopolitiques croissantes) et sur les valorisations des actifs immobiliers sous-jacents. 

Les évolutions de l’environnement législatif lié aux OPCI en 2025 ont poursuivi l’adaptation et l’harmonisation des textes qui leur sont applicables avec l’environnement des organismes de placement collectif, avec le même objectif de redynamisation de la commercialisation de ce véhicule. 

Après deux années de fortes turbulences, le marché des SCPI semble entrer en 2025 dans une phase plus équilibrée, où les premiers signes de reprise coexistent encore avec les effets persistants de la correction immobilière.  

Après un net ralentissement en 2023 et durant une large partie de 2024, la collecte retrouve en 2025 un dynamisme tangible. Sur les neuf premiers mois de l’année, la collecte nette atteint 3,3 milliards d’euros, soit une progression de 33 % par rapport à la même période de 2024. Cette embellie prolonge la tendance positive amorcée au quatrième trimestre 2024, période où les SCPI avaient enregistré 3,5 milliards d’euros de collecte nette sur l’année. Parallèlement, la création de nouveaux véhicules reste particulièrement dynamique, avec 19 SCPI lancées en 2024 et 11 supplémentaires sur les neuf premiers mois de 2025, un niveau nettement supérieur aux tendances historiques.  

Sur le plan des valorisations, la correction amorcée en 2022 n’est pas totalement achevée. Entre fin 2022 et le troisième trimestre 2025, la valeur moyenne des patrimoines recule de 16 %, et le prix des parts de 13 %, des ajustements principalement concentrés sur les SCPI les plus exposées au segment des bureaux. Les autres classes d’actifs connaissent, quant à elles, des ajustements plus mesurés et une meilleure tenue des souscriptions.  

Malgré ce contexte, les SCPI ont su préserver leur attractivité grâce à un rendement robuste : en 2024, le taux de distribution moyen atteint 4,72 %, en progression par rapport à 2023.  

Enfin, la liquidité montre des signes d’apaisement. Au 30 septembre 2025, les parts en attente représentent 2,7 % de la capitalisation totale (88 milliards d’euros), un niveau stable par rapport à fin 2024, même si les SCPI investies en bureaux demeurent confrontées à des tensions plus marquées. 

Cette seconde édition de notre Pocket Guide relatif aux FCPR, FPCI, FPS, SLP….et autres FIA est publiée dans un environnement complexe qui subit les aléas de la conjoncture et l’évolution des fondamentaux depuis 2022 (contexte post -inflationniste, volatilité des taux d’intérêts, marché immobilier chahuté, incertitudes géopolitiques croissantes). Cet environnement, conduisant notamment à un tassement voire une diminution des investissements immobiliers et à des évolutions plus erratiques des valorisations.  

Malgré ce contexte général moins favorable et les potentielles évolutions législatives à venir qui pourraient freiner leur développement, notamment dans le cadre de l’assurance-vie, les différents acteurs de l’immobilier continuent de recourir, en complément des autres véhicules régulés, à ces formes de véhicules préexistantes mais dorénavant déclinées comme supports à l’investissement immobilier.  

FCPR, FPCI, FPS, SLP… et autres FIA dédiés à l’immobilier voient en conséquence leur développement se poursuivre et font partie intégrante du paysage de cette activité, de par notamment leurs qualités intrinsèques, leur large spectre d’intervention et leur flexibilité.