Emerging Trends in Real Estate® 2019 : quelles tendances du marché immobilier européen ?

Des investisseurs immobiliers européens optimistes

Décembre 2018

L’étude Emerging Trends in Real Estate® 2019 dépeint des investisseurs immobiliers européens optimistes quant à leurs perspectives économiques en 2019 bien qu’un peu moins confiants par rapport à l’année dernière. En effet, ils restent prudents face à un marché immobilier qui pourrait être en fin de cycle. De plus, le contexte géopolitique demeure une inquiétude pour les investisseurs avec, en premier lieu, le Brexit. La sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne semble cependant davantage inquiéter les investisseurs européens que les non-européens.

Etude menée conjointement par PwC et l’Urban Land Institute pour la 16ème année consécutive.

5 Principaux constats

Disponibilité des actifs

Depuis déjà plusieurs années, la principale préoccupation des investisseurs immobiliers est la disponibilité des actifs (citée par plus de deux tiers des répondants). Cela confirme l’attrait des investisseurs du monde entier pour le marché immobilier européen et, comme tous les investisseurs recherchent rendements et revenus, cela pousse le secteur immobilier en dehors de sa zone de confort. Certains investissent donc dans des investissements alternatifs ou de niches, comme les logements étudiants, qui nécessitent davantage d’expertise opérationnelle alors que d’autres proposent de nouveaux services à valeur ajoutée ou investissent dans des projets de développement immobilier.

En termes de secteurs identifiés par les répondants comme ayant les meilleures perspectives pour l’investissement et le développement, 6 des 10 secteurs identifiés sont des formes de produits résidentiels.

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Recherche de revenus

La fin de cycle du marché immobilier, les instabilités géopolitiques et les taux d’intérêt en hausse ont renforcé le besoin d’un revenu sûr et de long-terme. Pour beaucoup, la recherche de revenus est ce qui guidera les investissements sur le marché immobilier européen en 2019.

L’immobilier traditionnel aurait toujours le dessus par rapport à d’autres catégories de placements pour certains, tandis que d’autres répartissent leur capital sur des secteurs moins cycliques du marché immobilier tels que les logements sous différentes formes ou les services à valeur ajoutée.

La disparition des frontières entre l’immobilier traditionnel et alternatif caractérise désormais le marché immobilier actuel.

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Augmentation du risque géopolitique

Le contexte géopolitique est difficile à ignorer lors d’un investissement. La menace de politiques internationales instables est, de loin, l’inquiétude la plus importante chez les répondants comme cela était le cas l’année dernière. La menace d’une guerre commerciale est à présent aussi à l’agenda du secteur immobilier. Néanmoins, son impact est trop difficilement quantifiable pour le moment et se manifestera très probablement après 2019.

L’instabilité politique européenne est source de préoccupation pour 69% des répondants. La date du 29 mars 2019 approchant à grands pas, le Brexit suscite une préoccupation croissante chez les investisseurs qui ne voient pas d’accord se dessiner.

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Inégalités sociales et accessibilité du logement

Si les inégalités sociales ne sont pas le principal sujet d’inquiétude pour l’année 2019 selon les répondants à l’étude, certaines personnes interrogées pensent qu’il s’agît d’un des principaux enjeux du marché immobilier pour le moyen-terme car les inégalités sociales détermineront l’agenda politique des prochaines années en Europe.

Plus de la moitié des répondants désignent l’accessibilité du logement comme le sujet qui aura des conséquences sociales particulièrement importantes en 2019.

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Redéfinition de la valeur

Près de 60% des répondants pensent que le marché de l’immobilier évolue vers une gamme plus importante d’indicateurs non financiers pour apprécier la valeur immobilière et les activités immobilières. De plus, 50% des répondants estiment que les paramètres non financiers sont de plus en plus importants pour mesurer les retours sur investissement.

Les entreprises souhaitent répondre aux attentes des consommateurs et aux changements de la société et il semble que celles qui se focalisent uniquement sur leurs profits seront bientôt désavantagées par rapport à leurs concurrents.

De nombreuses personnes interrogées tentent de mesurer les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG). Cependant cela leur prend beaucoup d’efforts car il n’existe pas de standards internationaux pour mesurer les facteurs ESG sur le marché immobilier.

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Paris toujours plus attractive

Pour la deuxième année consécutive, Paris gagne 3 places dans le classement des villes européennes les plus attractives, démontrant l’intérêt grandissant des investisseurs du monde entier pour la capitale française. Malgré des prix élevés, de nombreux investisseurs du monde entier voient Paris comme une option stable et favorable aux entreprises, notamment suite à l’élection d’Emmanuel Macron en 2017.

Deux facteurs attirent particulièrement les investisseurs :

  • Le taux d’occupation du quartier des affaires à Paris est de 98,5%. Le manque d’espace incite les occupants à s’installer en dehors du quartier des affaires, ce qui pousse les loyers à la hausse et augmente les opportunités pour les investisseurs et les développeurs immobiliers.
  • Le projet du Grand Paris va bénéficier de 26 milliards d’euros. Il s’agît du plus grand projet de développement en Europe de ces 10 prochaines années. Le Grand Paris va permettre de développer ou d’améliorer 68 stations de métro et de RER. De nombreuses opportunités seront alors à saisir dans les boutiques de ces stations et dans ces nouveaux quartiers. 

Lyon attire de nombreux investisseurs

Lyon gagne 5 places dans le classement des villes européennes les plus attractives, notamment grâce à la municipalité qui rend la ville intéressante pour les investisseurs. Si la ville s’est récemment développée du côté des centres commerciaux avec la rénovation du Grand Hôtel-Dieu, l’extension du centre commercial de La Part-Dieu (le plus grand centre commercial en centre-ville de France) et l’ouverture d’un nouveau centre commercial à l’extérieur de Lyon, « The Village Outlet » ; elle est aussi très présente sur le domaine logistique. En effet, Lyon est l’un des plus gros centres de distribution de France, idéalement située entre Marseille au Sud et Paris au Nord.

Potentiel d'investissement et de développement des villes européennes selon les répondants à l'étude

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