Les villes allemandes rassurent les investisseurs immobiliers à l’heure où le marché londonien est dans l’incertitude

Neuilly-sur-Seine, le 9 novembre 2016

Le rapport « Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 ® », publié conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC souligne que les investisseurs tentent encore de comprendre les conséquences du Brexit sur le marché immobilier. En réponse immédiate, l’Allemagne demeure la valeur la plus sûre pour investir alors que la Grande-Bretagne perd de sa confiance.

Dans ce nouveau classement des 30 villes d’Europe les plus attractives pour les investisseurs immobiliers, réalisé selon les prévisions de d’investissements et de développement pour 2017, 3 villes allemandes occupent le Top 3 du classement : Berlin, Hambourg et Francfort (avec une progression majeure de 11 places). Les villes françaises ne sont pas en reste : Lyon réalise une importe progression de 15 places (10ème position), devant Paris en 17ème position. Conséquence immédiate du Brexit, Londres chute vertinigeusement et finit tout en bas du classement (27ème position).

 

Le Brexit a donné un nouvel élan au marché immobilier allemand

La place de choix des villes allemandes dans le classement ETRE 2017 démontre les solides fondamentaux du marché allemand. Berlin est la ville qui a connu le plus important développement ces 10 dernières années, confirmant son rayonnement en qualité de « destination tendance » et dynamique. Cette perspective positive pour les villes allemandes intervient à la suite du résultat du référendum du Brexit, qui a laissé les investisseurs et les promoteurs incertains quant aux conséquences immédiates et à moyen terme pour le Royaume-Uni. 90% des leaders du secteur interrogés prévoient que l'investissement et les valeurs immobilières britanniques trébucheront dans les 12 prochains mois.

Toutefois, si à court terme, la position de Londres est incertaine, il semble qu'à moyen et long termes, la capitale britannique conserve son statut de ville internationale majeure de la majorité des personnes interrogées.

« Les retombées du vote en faveur du Brexit ont donné un nouvel élan au marché immobilier allemand, déjà très performant. », analyse Emmanuel de Lanversin, Président de ULI France. « En Europe, région particulièrement incertaine sur les plans politique et économique, beaucoup d'investisseurs immobiliers préfèrent s'orienter vers des solutions moins risquées quitte à sacrifier un peu de leur rendement. Dans ce contexte de faible risque, la stabilité de l'Allemagne apparaît d'autant plus séduisante. »

 

Sans surprise, l'instabilité politique, tant au plan international qu’européen, devrait donner lieu à des défis majeurs au cours des douze prochains mois. C'est d'ailleurs, pour 2017, la principale source d'inquiétudes citée par 89% des répondants. Les prochaines élections en Allemagne, en France et aux Pays-Bas, ainsi que les questions d'immigration et de terrorisme viennent accentuer les incertitudes. Pour 46% des répondants, la crise migratoire devrait empirer dans l'année à venir. Ils estiment par ailleurs que le terrorisme fait peser une menace majeure sur la confiance des investisseurs. Près des deux tiers des personnes interrogées considèrent que cette situation incertaine en Europe devrait s'aggraver d'ici trois à cinq ans. 

 

« L’étude de cette année ayant été réalisé au moment de l'annonce des résultats du référendum sur le Brexit, il était inévitable que les acteurs de l'immobilier s'y réfèrent et expriment leurs incertitudes quant à l'avenir du secteur », remarque Geoffroy Schmitt, associé responsable du secteur immobilier chez PwC. « Mais après avoir sondé les leaders du secteur de l'immobilier, il apparaît clairement que d'autres critères complexes sont en jeu, au-delà des questions géopolitiques actuelles. Ces évolutions se répercutent sur la société et la vision qu'a notre industrie du futur rôle de l'environnement bâti. Les transformations technologiques et l'importance croissante de l'économie collaborative déplacent le centre de gravité des actifs financiers vers les produits, et plus largement donnent naissance à « l'immobilier en tant que service ». 

Paris reste bien classée et Lyon fait son entrée dans le Top 10

Le classement des 30 premières villes d’Europe, réalisé selon l’évolution pressentie des tendances d’investissement et de développement immobilier pour l’année 2017, place Berlin et Hambourg en tête pour la deuxième année consécutive. Elles sont suivies de près par Francfort qui gravit 11 places et se hisse en 3ème position. Munich est la 4ème ville allemande à confirmer son attrait pour la deuxième année consécutive (5ème position).

La position de Londres en fin de classement (27ème position) juste avant Istanbul, Athènes et Moscou témoigne d’une forte incertitude autour de l’avenir de la capitale et plus généralement de la Grande-Bretagne. Alors que Londres a perdu 16 places en une année, Birmingham n’est pas en reste puisqu’elle recule de 15 places dans le classement (22ème position).

Paris demeure attractive en tant que capitale mondiale mais sa position à la 17ème place, liée à une situation économique contrastée et à l’approche des futures élections présidentielles, réside en demi-teinte. De nombreuses incertitudes subsistent quant à la capacité de Paris à saisir les opportunités liées au Brexit et de se positionner en tant que « Capitale de l’Europe ». 

 

« Vu comme la 2ème métropole mondiale d’Europe après Londres, Paris continue d’attirer les investisseurs et les fonds de pension du monde entier, malgré des prix toujours très élevés. Le Brexit représente une véritable opportunité pour la capitale française qui pourrait accueillir les entreprises financières préférant rejoindre le continent. Cependant, l’année 2017 sera aussi marquée en France par une instabilité politique liée aux élections présidentielles et au risque terroriste toujours prégnant après les attaques de 2015 et 2016. » précise Geoffroy Schmitt.

Lyon rejoint le Top 10 du classement connaissant la progression la plus importante avec 15 places gagnées par rapport au classement de 2016 et devient l’une des villes les plus dynamiques de France après Paris. La métropole offre une marché immobilier liquide avec une diversité de locataires et, enfin, une politique territoriale dynamique qui ont mené à son renouveau.

 

Détail du top 5 de l’investissement immobilier en 2017

Selon le rapport « Emerging Trends in Real Estate Europe 2017 ® », réalisé à partir de l’évolution pressentie des tendances d’investissement et de développement pour l’année 2017, les cinq principales villes européennes pour l’investissement immobilier en 2016 devraient être les suivantes :

  1. Berlin – La capitale allemande, qui maintient sa position par rapport à l’an dernier, est en tête du classement en 2017. Berlin performe dans tous les critères du classement : investissement, développement, perspectives de location et croissance du capital. L’attractivité mondiale de la ville est établie, les qualificatifs tels que « multiculturelle », « fashion », « jeune » ou encore « en plein essor » ne manquent pas chez les répondants. Les nombreuses opportunités professionnelles offertes dans différents secteurs  d’activité et la place réservée au secteur technologique contribuent conjointement à l’accroissement de la population et au développement de l’immobilier tant professionnel que résidentiel. Ainsi, 3,9 milliards d’euros ont été investis dans la ville rien que les six premiers mois de l’année 2016.
  2. Hambourg –  La deuxième plus grande ville d’Allemagne, conserve sa deuxième place et bénéficie à nouveau de la confiance des investisseurs. Le gouvernement en place a consacré une part des investissements pour le développement des transports. Il a également  lancé de grands projets pour créer un environnement urbain de qualité le long de l’Alster. Grande métropole industrielle, Hambourg est aussi l’un des principaux pôles industriels chimique au monde et compte également de nombreux médias et entreprises dans le domaine de l’I.T. Les investisseurs se concentrent aujourd’hui sur le développement de l’immobilier résidentiel pour répondre à l’accroissement de la population. Ainsi, la ville s’est accordée sur la création de 10 000  logements par an.
  3. Francfort – La 4ème place financière d’Europe réalise une percée de 17 places dans le classement en évinçant Dublin de la troisième place pour se hisser directement dans le Top 3. En plus de faire figure de stabilité au regard de la Grande-Bretagne et de présenter un coût de l’emploi bien moins élevé qu’à Paris, Francfort pourrait également être le lieu de relocalisation des banquiers actuellement installés à la City. Cependant, des questions subsistent sur sa capacité d’accueil au vu de la forte présence des banques déjà établie dans le pays.
  4. Dublin – L’attrait des investisseurs pour la capitale irlandaise subit un léger refroidissement en raison de l’incertitude sur l’avenir du marché immobilier en Grande-Bretagne après le Brexit. Selon un répondant, la ville devrait, non pas constater l’arrivée des sièges sociaux des banques, mais attirer leurs activités dites de « back office » relatives aux opérations administratives, qui sont en appui des activités commerciales, avec un impact important sur le marché immobilier. Une croissance économique continue, des investissements directs étrangers, mais également une forte demande sur le marché du logement, jouent conjointement un rôle important dans les perspectives de Dublin pour 2017.
  5. Munich – La capitale bavaroise fait figure de solidité et de stabilité. Les répondants ont indiqué que l'achat d’un bien dans des villes comme Munich permet aux investisseurs de prendre plus de risques sans s'inquiéter des rendements de leurs investissements. Cependant, tandis que le taux de vacance des logements est de 4,8%, soit le plus bas taux depuis 14 ans, il devient difficile de trouver des biens disponibles dans une ville où les prix restent parmi les plus chers du marché européen.

 

Emerging Trends in Real Estate® Europe

Emerging Trends in Real Estate® Europe est un rapport publié conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC chaque année depuis 2003. Ce rapport présente les perspectives du marché immobilier en Europe et plus particulièrement les tendances de la promotion et de l’investissement immobiliers, des marchés du financement immobilier, ainsi que les tendances par secteur et par zone géographique. Ce rapport s’appuie sur les analyses de près de 800 spécialistes de l’industrie, y compris des investisseurs, promoteurs, banquiers, brokers et consultants.

 

À propos d’ULI

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  • étudier les problématiques afférentes à l’urbanisation, à la préservation, à l’aménagement du territoire et au développement durable ;
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