Communiqué de presse 2008
Le marché immobilier en Asie n’est pas à l’abri de l’impact de la récession mondiale
Selon le rapport « Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2009 » (« Tendances immobilières en Asie Pacifique en 2009 »), publié le 3 décembre 2008 par Urban Land Institute (ULI) et PwC, les experts du secteur s’attendent à ce que l’heure de vérité soit à venir pour l’Asie. Ils anticipent une baisse des prix, une hausse des taux de rendement, une détérioration des marchés de la dette, une augmentation des saisies et des faillites et une chute du volume des transactions, au moment où la crise de Wall Street se propage à travers le monde..
« L’éternel optimiste que je suis voudrait voir ce phénomène comme une anomalie passagère, ou du moins qui n’affectera pas la région Asie Pacifique de la même manière que les Etats Unis et l’Europe occidentale, mais mon enthousiasme est retombé », remarque un investisseur.
Ce rapport, publié dans le cadre d’une série d’évènements en Asie, fournit un aperçu des investissements immobiliers, des tendances de développement, du marché de la finance et de la dette immobilière, ainsi que des grandes tendances par type de biens et par agglomération dans la région Asie Pacifique. Il s’agit de la troisième édition « Asie Pacifique » de la très reconnue étude annuelle « Emerging Trends in Real Estate® », qui couvre le marché américain depuis 30 ans et le marché européen depuis 6 ans. Ce rapport s’appuie sur l’opinion de professionnels de l’immobilier reconnus au niveau international : investisseurs, promoteurs, foncières, prêteurs, brokers et conseils.
Le paysage de l’investissement immobilier connaît des mutations importantes, qui pourraient s’avérer permanentes, selon le rapport. Les banques asiatiques ont ré-estimé les risques du marché de l’immobilier, entraînant un ajustement du coût de la dette, ce qui conduira les investisseurs à exiger des rendements plus élevés. Les beaux jours du financement avec un fort effet de levier semblent faire dorénavant partie du passé..
« L’Asie partage la même crise de liquidités que le reste du monde», remarque Stephen Blank, Senior Resident Fellow au département finance de ULI. « Les institutions financières, qu’elles soient internationales ou nationales, régionales ou locales, sont réticentes à accroître le montant des crédits accordés, à un moment où la tendance à la réduction de l’effet de levier restreint les capacités d’emprunt des investisseurs. Alors que les fondamentaux de la plupart des marchés et des secteurs vont être impactés par la perspective d’une récession globale, le financement sera la problématique la plus importante du secteur en 2009 ».
Le rapport reconnaît que « le resserrement du crédit est devenu un véritable goulet d’étranglement… aboutissant à la quasi paralysie du marché régional de la dette ». Le « moment de vérité » est encore à venir en Asie (à l’exception de la Chine et du Japon, où le resserrement des crédits est apparu plus tôt). « Le refinancement pourrait être le catalyseur de la crise au niveau régional…courant 2009 et 2010, au moment où les prêts aux constructeurs et les prêts à court terme arriveront à échéance », souligne le rapport. Cependant, comme le fait remarquer un gérant de fonds, « les banques sont très compréhensives, car elles savent que si elles commencent à restreindre ces refinancements, cela va tout simplement conduire les valeurs à baisser d’avantage ».
Cependant, comme le rapport le met en garde, « un des problèmes potentiels majeurs est que le gel des crédits ne grippe les économies de la région. C’est le risque le plus important pour l’ensemble du secteur. »
Les ventes de biens en Asie ont plongé de 68 pourcents au troisième trimestre 2008, contre une baisse annuelle de 18 pourcents constatée en Août, selon Real Capital Analytics.
« Malgré le changement drastique du paysage des investissements, l’Asie reste un marché attractif pour les investisseurs immobiliers, qui souhaitent diversifier leurs portefeuilles, en réduisant leur exposition aux marchés occidentaux », indique KK So, responsable de l’activité Tax Real Estate de la zone Asie Pacifique chez PwC. « Cette tendance va attirer d’avantage d’investisseurs traditionnels, qui achèteront des actifs de qualité sur les places importantes. Les attentes sur les prix seront plus réalistes» ajoute Mr So.
Les grands gagnants dans cet environnement seront ceux qui ont de la trésorerie disponible. De grands promoteurs de Hong Kong et Singapour décrochent déjà des terrains en Chine à des prix au rabais. Les autres bénéficiaires pourraient être des fonds d’investissements occidentaux opportunistes, qui se positionneront à l’achat sur des actifs cédés à bas prix.
Les marchés à suivre :
Pour 2009, la nouvelle règle d’or pour les investisseurs sera de se concentrer et « de choisir ses marchés et ses partenaires avec le plus grand soin», explique un autre interviewé. Le rapport recommande de « ne pas s’écarter de sa zone d’expertise et géographique. »
En termes d’investissements, Tokyo, Singapour et Hong Kong se classent aux trois premiers rangs. Shanghai est passé de la première à la cinquième place, se classant derrière Bangalore. Bangalore, Bombay, Taipei, New Delhi et Kuala Lumpur font leur apparition au sein des 10 premières places. Les autres marchés du top 20 incluent Melbourne, Pékin, Ho Chi Minh Ville(deuxième en termes de perspectives de développement), Sydney, Osaka, Guangzhou, Auckland, Bangkok, Manille et Jakarta.
L’économie de Tokyo est en ralentissement et ses exportations sont en baisse. La ville est à la première place en termes d’investissement et à la neuvième en termes de perspectives de développement. Cependant, Tokyo enregistre la meilleure notation de risque de la région Asie Pacifique.
La position géographique privilégiée de Singapour lui permet d’occuper la deuxième place en termes d’investissements, mais la ville ne se classe que septième en termes de perspectives de développement. La ville doit composer avec une croissance ralentie et une demande en diminution, mais elle enregistre toutefois le deuxième meilleur profil de risque, derrière Tokyo.
Hong Kong est passée de la cinquième à la troisième place en termes d’investissements et se classe sixième en termes de perspectives de développement. Un ralentissement de la demande est attendu, après les fortes hausses des cinq dernières années.
Bangalore se propulse de la douzième à la quatrième place en termes d’investissements et est numéro un en termes de perspectives de développement.
Shanghai rétrograde à la cinquième place en termes d’investissements et à la huitième en termes de perspectives de développement.
Les marchés à suivre proches du top 10 :
Séoul se positionne sixième en termes d’investissements et dixième en termes de perspectives de développement. La croissance industrielle jouera un rôle important pour la bonne tenue du marché immobilier..
Bombay continue d’enregistrer une croissance sans précédent et se classe septième en termes d’investissements et troisième en termes de perspectives de développement. Mais la ville est également la troisième ville la plus risquée en termes d’investissements.
Taipei est passée de la seizième à la huitième position en termes d’investissements et est classée cinquième en termes d’opportunités de développement. Un marché des bureaux solide avec une diminution de la vacance et une augmentation des loyers. Tous les types de biens sont catégorisés comme « à conserver » (« hold »).
New Delhi a atteint la neuvième place en termes d’investissements et la quatrième en termes de perspectives de développement. Les investissements actuels sont catégorisés « à conserver », mais des opportunités à l’achat pourraient voir le jour dans le secteur hôtelier.
Kuala Lumpur se classe à la dixième position en termes d’investissements, avec le secteur du tourisme comme principal moteur économique.
Parmi les secteurs les plus prometteurs, le marché des bureaux prend la tête du classement, aussi bien en termes d’investissements que de développement. Ho Chi Minh Ville est le premier marché pour les bureaux, suivie de Tokyo, Bombay, Shanghai et Bangalore.
Le secteur de l’industrie/distribution se classe deuxième. Shanghai y arrive en première position, suivie par Ho Chi Minh Ville, Bangalore, Bombai et Guangzhou.
Le secteur du Retail est troisième, avec des recommandations à l’achat, à la conservation et à la vente, selon les marchés. Ho Chi Minh Ville atteint la première position, suivie par Bombay, Shanghai, Bangalore et .Pékin.
Le secteur résidentiel (appartements loués à des particuliers) atteint la quatrième place avec, aux 5 premiers rans, Ho Chi Minh Ville, Bombay, Bangalore, Tokyo et Tapei.
Le secteur hôtelier est le témoin d’une forte baisse depuis l’année dernière, lorsqu’il était le secteur privilégié. Le cinq premiers marchés sont : Bombay, Bangalore, Ho Chi Minh, New Delhi et Shanghai.
L’étude est téléchargeable sur le site.
À propos de the Urban Land Institute
The Urban Land Institute (www.uli.org) est un institut global de recherche et d’éducation, à but non lucratif, financé par ses membres. Sa mission est de proposer des perspectives novatrices pour un usage responsable du territoire et pour la création et le soutien de groupes de réflexion à travers le monde. Fondé en 1936, l’Institut compte plus de 40.000 membres représentant tous les aspects du secteur immobilier.
À propos de PwC
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