Communiqué de presse 2008
Le marché de l’immobilier aux Etats-Unis va toucher le fond en 2009
Les professionnels du secteur de l’immobilier s’attendent à ce que le marché aux Etats-Unis touche le fond en 2009 et reste tendu en 2010, avec une baisse continue de la valeur des actifs, une augmentation des défauts de paiements ainsi que des saisies des biens hypothéqués. La conjoncture fragilisée va continuer à entraver les revenus générés par les biens immobiliers. Cette analyse résulte de l’étude Emerging Trends in Real Estate® 2009 publiée par Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers. Cette étude est menée depuis trente ans et s’appuie sur plus de 600 interviews conduites auprès des principaux acteurs de l’immobilier aux Etats-Unis (investisseurs, promoteurs, banques, agents, conseils).
Les marchés locaux les plus attractifs
En termes de perspectives d’investissement, Seattle puis San Francisco sont les villes les plus attractives (sur la base de recommandations d’investissement), devant Washington et surtout New York, traditionnellement en tête de liste mais qui chute à la 4ème position en 2009. Los Angeles conserve la 5ème place, même si sa banlieue va souffrir de la crise, notamment au niveau du marché résidentiel à Riverside et Orange County. Las Vegas et Phoenix ont disparu de la liste tandis que les marchés de Floride sont considérés comme confus. Les marchés de l’ouest continuent à perdre du terrain ; toutefois Chicago se maintient à une position correcte dans cette région en déclin. Les marchés du Texas ont quant à eux progressé grâce à l’industrie pétrolière.
Au niveau des secteurs d’investissement, et conformément à l’étude précitée, le marché des appartements occupe la première position, suivi par le marché de l’immobilier logistique (distribution et entrepôts). Le marché des bureaux en centre ville devrait dépasser celui des banlieues. Le marché des commerces se situe généralement en fin de classement mais conserve une bonne marge de progression tandis que l’industrie du logement individuel doit faire face à une augmentation des saisies et une absence de regain de valeur en 2009.
Les difficultés du marché résidentiel individuel profitent au marché des appartements, que l’étude considère comme le plus attractif à l’achat. Les appartements à loyers modérés, situés dans des centres urbains principaux non loin de zones fortement desservies restent les meilleurs investissements, une tendance qui se confirme par rapport à l’année dernière.
Concernant les marchés du résidentiel individuel : les promoteurs résidentiels se verront peut être contraint de vendre des terrains pour une bouchée de pain ou feront face à des saisies sur leurs biens, augmentant ainsi le fort taux de défaut de paiement et de saisies de biens hypothéqués.
L’immobilier d’entreprise touché plus tard par la crise que les autres segments du marché
L’étude prévoit des pertes allant de 15 à 20% de la valeur maximale des biens atteint au milieu de l’année 2007. Les professionnels interrogés estiment en général que les institutions financières vont continuer à subir des pressions pour épurer leurs bilans de tous les prêts douteux qu’elles ont délivrés. Elles utiliseront les ventes aux enchères pour accélérer le processus. Les investisseurs resteront quant à eux découragés jusqu’à la fin de « l’hémorragie ». A ce stade, les acheteurs payant en fonds propres ou ayant recours à un faible effet de levier seront rois, les banques épargnées imposeront des directives strictes pour l’octroi de crédit, les titres ayant pour contrepartie des prêts hypothécaires reprendront mais de façon plus réglementée et les fonds opportunistes devront recourir à de nouveaux modèles d’investissement.
« L’immobilier d’entreprise a été le dernier segment du secteur à connaitre la crise. Cependant, il la ressentira pleinement en 2009, et sera certainement le dernier à en sortir. Pendant ce temps, les investisseurs vont faire profil bas et tenter de gérer au mieux leurs actifs pendant cette période difficile. Et nous nous attendons à ce que les investisseurs patients, disciplinés et qui ont une vision à long terme du marché soient récompensés et qu’ils reviennent à une approche saine et structurée du secteur immobilier » explique Geoffroy Schmitt, associé en charge de l’activité de conseil financier en immobilier chez PricewaterhouseCoopers en France.
Les principaux bénéficiaires du retournement du marché de l’immobilier aux Etats-Unis sont les acheteurs étrangers riches en fonds propres, qui, selon les prévisions de l’étude, vont continuer à profiter d’un dollar relativement faible et à acheter des biens dans les principales grandes villes. Cependant, l’étude prévient : « les acteurs du secteur ne doivent pas compter aveuglement sur des canaux de financement rétablis pour réamorcer leurs transactions et leur développement. En effet, la dynamique des marchés de capitaux a radicalement changée. »
Les professionnels interrogées conviennent qu’au final les investisseurs lucides seront capables de faire des profits lors du rétablissement inévitable du marché qui, selon certains, pourrait avoir lieu dès 2010. « Les profits seront possibles à condition de pousser les marchés à se rétablir, ainsi qu’en facilitant l’accès à la propriété, et non pas… en finançant des structures » précise l’étude.
À propos de the Urban Land Institute
The Urban Land Institute (www.uli.org) est un institut global de recherche et d’éducation, à but non lucratif, financé par ses membres. Sa mission est de proposer des perspectives novatrices pour un usage responsable du territoire et pour la création et le soutien de groupes de réflexion à travers le monde. Fondé en 1936, l’Institut compte plus de 40.000 membres représentant tous les aspects du secteur immobilier.
À propos de PricewaterhouseCoopers
PricewaterhouseCoopers (www.pwc.fr) développe des missions d’audit, de conseil et d’expertise comptable pour des entreprises et des organisations, publiques et privées, privilégiant des approches sectorielles et assurant confiance et valeur ajoutée pour ses clients et l’ensemble des parties prenantes.
Plus de 146 000 personnes travaillent en réseau dans 150 pays, partageant points de vue, expériences et solutions pour proposer des perspectives innovantes et des conseils adaptés à chaque problématique.
En France, PwC développe cette approche avec Landwell, cabinet d'avocats membre du réseau PricewaterhouseCoopers.
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