Externalisation de biens immobiliers

Un chiffre communément admis : 70% des entreprises européennes sont propriétaires de leurs murs. Même si ce chiffre circule depuis trop longtemps pour être encore vrai, la mobilisation de capitaux que l'immobilier représente au bilan reste vertigineuse. Néanmoins, la pratique reste disparate selon les secteurs.

En effet, céder son immobilier d'exploitation pour en devenir locataire (cession-bail ou sale-and-lease back) est aujourd'hui une pratique courante dans des secteurs comme la restauration de chaîne, la distribution, la logistique, l'hôtellerie ou les maisons de retraite.
Mais les externalisations de murs industriels comme celles réalisées par Thales ou France Telecom il y a quelques années, sont plus rares. Et pourtant, développer et entretenir un parc immobilier nécessite des compétences souvent très éloignées du core business de l'entreprise.
En outre, l'externalisation présente des avantages financiers particulièrement appréciables en cette période de crise, notamment pour les entreprises se retrouvant face au mur de la dette.

Confier la mise en valeur et l'entretien d'un parc immobilier à un tiers présente trois avantages particulièrement attractifs. Jugez-en par vous-même !

• un désendettement ou l'opportunité d'allouer son endettement à des activités à plus forte valeur ajoutée pour l'entreprise ; en effet une cession-bail permet d'échanger une immobilisation contre du cash. Egalement le financement par crédit-bail d'un actif immobilier, auprès d'un établissement financier, permet d'accéder plus facilement au crédit.
  Un autre intérêt financier et non le moindre : si la cession dégage une importante plus-value, celle-ci peut permettre d'absorber plus rapidement des déficits fiscaux générés par l'activité.
• une source de disponibilité de ressources humaines offrant la possibilité de les recentrer sur le core business de l'entreprise. Néanmoins si les gains en terme de ressources peuvent être importants, être locataire nécessite une interface régulière entre les besoins des opérationnels et le nouveau propriétaire.
• et un transfert de la responsabilité et des coûts de remise en état de son patrimoine immobilier, notamment au regard des normes environnementales.

Les redevances de crédit-bail sont déductibles à l'exception de la quote-part représentant le terrain. Depuis avril 2009, la plus-value dégagée par une entreprise dans ce contexte peut être fiscalement étalée sur la durée du contrat de crédit-bail, sans excéder 15 ans ; en revanche, cette plus-value n'est pas distribuable.

L'imposition de la plus-value de cession a longtemps été un frein à la cession-bail. Ceci n'est plus vrai depuis que le code général des impôts permet une imposition réduite à 19% sur la plus-value si la cession est faite à une SIIC, à un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sous forme de SPPICAV ou à une SCPI. Peuvent être cédés sous ce régime de faveur non seulement les actifs mais également, sous certaines conditions, les titres de sociétés à prépondérance immobilière et les droits afférents à un contrat de crédit-bail, à un usufruit ou à un bail à construction.

Un certain nombre de conditions sont à considérer avant la décision de réaliser une opération de cession-bail :

• L'adéquation des caractéristiques du bien immobilier avec les attentes des investisseurs sur sa liquidité et son rendement
  Sale-and-lease back ne veut pas dire « one size fits all ».
  Les investisseurs recherchent notamment les murs les plus « liquides » possibles. Autant dire qu'il est plus facile d'effectuer une cession-bail de bureaux de centre-ville ou d'entrepôts situés sur la dorsale Lille-Paris-Lyon-Marseille que de locaux industriels sur le plateau du Larzac. Cela n'a toutefois pas empêché Thales ou les chaînes de restaurants Courtepaille ou Buffalo Grill de trouver des acquéreurs, bien que les bâtiments soient pour le moins « typés ».
  Egalement, les investisseurs recherchent un rendement, exprimé par le ratio du loyer net sur le prix payé pour l'actif. Un juste équilibre est à trouver entre le rendement attendu par le marché et la capacité du locataire à faire face à ses engagements, exprimé par son taux d'effort (ratio loyer / chiffre d'affaires du locataire).
  De même, un engagement locatif de 9 à 12 ans fermes est le plus souvent exigé par les investisseurs. En conséquence, l'entreprise locataire doit être certaine d'avoir besoin d'exploiter les locaux concernés sur une période aussi longue, sous peine de payer des loyers pour des locaux inoccupés.
• La perte potentielle du contrôle sur les travaux d'amélioration et de mise aux normes
  Déléguer la gestion d'un actif immobilier engendre de perdre la main sur les travaux d'agrandissement, de restructuration et d'amélioration. Dans certains secteurs particulièrement réglementés (ex : maisons de retraite ou hôtels), le locataire ne peut prendre le risque de se retrouver dans une situation où le bâtiment n'est plus aux normes du fait du manque de diligence du propriétaire dans la réalisation des travaux de mise en conformité. Le locataire a alors intérêt à prévoir des clauses spécifiques dans le contrat de bail, lui permettant de conserver la responsabilité des travaux.
• Une charge de location à subordonner à des indices adaptés
  Si l'amortissement d'une immobilisation est une charge maîtrisée, voire constante, il n'en est pas de même pour les loyers ou redevances de crédit-bail. En témoigne, au cours des cinq dernières années, l'augmentation moyenne des loyers indexés sur l'Indice du Coût de la Construction qui a été d'environ 5% par an.
  Dans certains secteurs, d'autres indices sont à considérer car plus pertinents par rapport à l'activité : Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour le commerce, Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les maisons de retraite.
• Un désendettement réel mais un ratio d'endettement maintenu
  D'un point de vue comptable, la solution du crédit-bail lorsqu'elle est qualifiée de location financement, offre le paradoxe de ne pas changer fondamentalement la structure bilantielle de l'entreprise. En effet, le crédit-bail est retraité dans les comptes consolidés, ce qui a pour conséquence de constater un actif et une dette financière. D'ailleurs, l'IASB envisage d'étendre ce retraitement dans les comptes IFRS à l'ensemble des contrats de location, qu'ils aient la nature de location simple ou de location financement.
  Economiquement, le désendettement est néanmoins réel, la dette ainsi constatée étant à terme alors que le cash reçu en contrepartie de l'actif est immédiat.

Si l'objectif principal est un refinancement ou si la perte définitive de contrôle de l'actif n'est pas souhaitée, la solution du crédit-bail peut être privilégiée du fait de l'option de rachat.

En l'absence de ces contraintes, une cession-bail à une Société d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) a le mérite de la simplicité. Encore faut-il bien choisir son partenaire pour avoir en face de soi des spécialistes du type de biens que l'on externalise.

Finalement, une opération de cession-bail à un Organisme de Placement Collectif en Immobilier(OPCI) peut se révéler la formule la plus souple, malgré les lourdeurs inhérentes à son statut réglementé. En effet, il est possible pour une entreprise de faire créer un OPCI dédié par une société de gestion de portefeuille agréée. Le cédant peut conserver des parts de cet OPCI ou bien s'en désengager au profit d'un ou plusieurs investisseurs tiers. Les textes et l'AMF insistent sur l'absolue nécessité d'indépendance du gestionnaire de l'OPCI. Il est essentiel là encore de s'assurer que ce dernier a l'expérience nécessaire à la bonne gestion du portefeuille externalisé et que les intérêts opérationnels de l'entreprise sont pris en compte dans le prospectus de l'OPCI.

Ainsi, céder son immobilier d'exploitation pour en devenir locataire présente des avantages financiers indéniables, mais n'est pas sans conséquences opérationnelles et fiscales. Etre certain de l'opportunité de ce mouvement et bien structurer l'opération en amont, permettent à la fois de profiter au mieux des incitations fiscales et d'en éviter les pièges.

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